住宅ローン控除、借り換えや繰り上げ返済したらどうなるの？
（最終更新日：2019年12月18日）
住宅購入者にとって大きな恩恵のある「住宅ローン控除」。
住宅ローンの返済の途中で借り換えや繰り上げ返済した場合には「住宅ローン控除」はどうなってしまうのでしょうか？
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、一定の期間、住宅ローンの年末残高の一定割合に相当する金額を、毎年支払う所得税から控除してくれるというものです。
所得税から控除しきれない額は住民税からも控除可能です。
具体的な控除内容は、居住した年月によって異なり、平成26年4月1日～平成33年12月31日に購入した場合には下記の内容となっています。
| 一般住宅 | 認定住宅 （認定長期優良住宅、認定低炭素住宅） | |
|---|---|---|
| 居住の用に供した年 | 平成26年4月1日～平成33年12月31日 | |
| 控除期間 | 10年 | |
| 控除率 | 1％ | |
| 住宅ローンの年末残高の限度額 | 4,000万円 | 5,000万円 |
| 各年の控除限度額 | 40万円 | 50万円 |
| 合計最高控除額 | 400万円 | 500万円 |
借り換えをしても引き続き住宅ローン控除される
以下の２つの条件を満たせば、住宅ローンの借り換えをしても、引き続き住宅ローン控除を受けることができます
（１）新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のものであること
（２）新しい住宅ローンが償還期間10年以上など住宅ローン減税の要件にあてはまること
注意したいのが、（２）の新しい住宅ローンの償還期間です。
もし、新しい住宅ローンの償還期間が10年未満だと住宅ローン控除が適用されなくなってしまいます。
繰り上げ返済は返済期間に注意
繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２つがあります。
注意したいのが、「期間短縮型」の繰り上げ返済です。
繰り上げ返済の結果、総返済期間が10年未満になった場合は、以降の住宅ローン控除が適用されなくなってしまいます。
ただ、住宅ローン控除が適用されなくなっても、繰り上げ返済による利息の軽減効果が上回る場合もあります。
繰り上げ返済による利息の軽減と住宅ローン控除による税の軽減、どちらが有利なのか試算して決めていきましょう。
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