【相続対策】不動産活用で現金に比べ相続税評価額が40～60％に低減
（最終更新日：2019年12月18日）
目次
相続対策とは
一般的に相続対策とは、
・被相続人の意思に沿った相続を実行するとともに、残された家族がもめることを防ぐ
・相続税ができるだけかからないようにする
・納税資金を確保する
ために生前に準備しておくことをいいます。
相続対策には大きく分けて（１）遺産分割対策、（２）相続財産の評価額を下げる対策、（３）相続税納税対策の3つがあります。
ここでは、（２）相続財産の評価額を下げる対策 として不動産を活用する方法を紹介します。
現金と不動産は相続税評価額が異なる
2,000万円の現金と2,000万円の不動産がある場合、相続税評価額は、不動産の方が安くなります。
不動産を活用することで相続財産の評価額を下げることができ、相続税の節税対策になります。
建物の相続税評価額は現金の約40～60％
建物の相続税評価額は売買時に使われる「実勢価格」ではなく、「固定資産税評価額」をもとに算出します。
「固定資産税評価額」は、建築費の40％～60％程度となります。（建物の築年数にもよります）
ここでは、50％の評価額とすると、建築費2,000万円の建物相続税評価額は、約1,000万円になります。
2,000万円で購入した建物の相続税評価額
例えば、現金を多く保有している場合、不動産を購入すれば、相続財産の評価額を下げることができ、相続税の節税につながります。
貸家の相続税評価額は現金の約30％～40％
アパート等の貸家は自宅用の建物よりもさらに評価額が低くなります。
貸家の相続税評価額＝建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
・借家権割合
借家権割合は、全国一律で30％となっています。
・賃貸割合
賃貸割合は、建物の総床面積のうち、何％を貸しているかということを表します。
例えば、総床面積200㎡のうち、貸している部屋が160㎡、貸していない部屋が40㎡であった場合には、賃貸割合80％ということになります。
（例）建築費2,000万、固定資産税評価額1,000万、借家権割合30％、賃貸割合100％の場合、
貸家の相続税評価額
＝建物の固定資産税評価額 ×（1－借家権割合×賃貸割合）
=1,000万×（1－30％×100％）
＝700万円
目安として、自宅用の評価額の約70％と考えればよいでしょう。
2,000万円で購入した貸家の相続税評価額
例えば、遊休地がある場合に賃貸アパートを建設するといった形で、不動産を賃貸にすることで相続財産の評価額を下げることができ、相続税の節税につながります。
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