【相続対策】不動産（宅地）の相続税評価額は現金の約70％～80％
（最終更新日：2019年12月18日）
目次
相続対策とは
一般的に相続対策とは、
・被相続人の意思に沿った相続を実行するとともに、残された家族がもめることを防ぐ
・相続税ができるだけかからないようにする
・納税資金を確保する
ために生前に準備しておくことをいいます。
相続対策には大きく分けて（１）遺産分割対策、（２）相続財産の評価額を下げる対策、（３）相続税納税対策の3つがあります。
ここでは、（２）相続財産の評価額を下げる対策 として不動産を活用する方法を紹介します。
現金と不動産は相続税評価額が異なる
2,000万円の現金と2,000万円の不動産がある場合、相続税評価額は、不動産の方が安くなります。
不動産を活用することで相続財産の評価額を下げることができ、相続税の節税対策になります。
現金の相続税評価額は額面のまま
現金の相続税評価額は、当然ながら現金の額面の金額がそのまま相続税評価額になります。
現金2,000万円の相続税評価額
土地は一物四価
土地には、「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」と４つの価格があります。
「一物四価」不動産の値段
宅地の相続税評価額は、売買時に使われる「実勢価格」ではなく、「路線価」をもとに算出します。
宅地の相続税評価額は現金の約70％～80％
相続税評価額に使われる「路線価」は「実勢価格」の70％～80％程度となります。
「実勢価格」2,000万円の宅地の相続税評価額は、約1,600万円になります。
2,000万円で購入した宅地の相続税評価額
例えば、現金を多く保有している場合、不動産を購入すれば、相続財産の評価額を下げることができ、相続税の節税につながります。
貸家建付地の相続税評価額は現金の約50％～60％
アパート等の貸家を建ててある宅地は「貸家建付地」として自宅の敷地の場合よりもさらに評価額が低くなります。
貸家建付地の価額
＝自用地とした場合の価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
となります。
・借地権割合
借地権割合は、地域ごとに路線価図により定められています。路線価図にＡ～Ｇの記号が付されています。以下の表の通りで借地権割合が決まっています。
| 記号 | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
地域によって異なりますが、60％～70％となっているところが多いです。
・借家権割合
借家権割合は、全国一律で30％となっています。
・賃貸割合
賃貸割合は、建物の総床面積のうち、何％を貸しているかということを表します。
例えば、総床面積200㎡のうち、貸している部屋が150㎡、貸していない部屋が50㎡であった場合には、賃貸割合75％ということになります。
（例）実勢価格2,000万、不動産評価額1,600万、借地権割合70％、借家権割合30％、賃貸割合100％の場合、
貸家建付地の価額
＝自用地とした場合の価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
＝1,600万－1,600万×70％×30％×100％
＝1,264万円
目安として、自用地の評価額の約80％と考えればよいでしょう。
2,000万円で購入した貸家建付地の相続税評価額
例えば、遊休地がある場合に賃貸アパートを建設するといった形で、不動産を賃貸にすることで相続財産の評価額を下げることができ、相続税の節税につながります。
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